השקעות נדל"ן בארה"ב
השקעות נדל”ן הינו ערוץ השקעה המקובל בארצות רבות, בחלק מהן ההשקעה פתוחה רק לאזרחי אותה מדינה, אך ברוב העולם ההשקעה בנדל”ן, ישירות או באמצעות חברות נדל”ן, פתוחה גם לאותם שאינם אזרחי המדינה.
שוק הנדל”ן בארה”ב, כנראה הגדול ביותר בעולם, מאופיינות בכך שכל אחד יכול לקנות נכס להשקעה. כרגיל, עולה השאלה מהי הדרך לרווח מירבי בסיכון הנמוך ביותר(שתי מגמות מנוגדות).
שוק הנדל”ן, מרובה הנגזרות- למגורים, למסחר, לתעשייה.. , ככל שגם הוא חווה משברים מסוימים, נחשב כאפיק השקעה סולידי ובטוח יחסית. זאת, מפני שההשקעה מגובה בנכס פיזי, ומפני ששימוש נדל”ן לצורך מגורים, מסחר ותעשייה, גם אם עובר שינויים- עדיין מהווה צורך בסיסי, שאינו משתנה במהירות יחסית.
להקטנת הסיכון עוד יותר, אחת האמרות השגורות בפי משקיעים מקצוענים, היא שאת המרווח יוצרים כבר בנקודת הרכישה. כלומר, רכישת נכס במחיר נמוך ביחס לשווי השוק.
כמו כן, חובה לבצע תהליך מסודר של השוואת הכנסות להוצאות לאורך השנים בהן מתוכנן להחזיק את ההשקעה, כדי לבצע חישוב נכון של החזר ההשקעה (ROI ). כמובן שחשוב לשים לב להקפיד בחישובים על תשואה נטו, לאחר כל ההוצאות החזויות הנדרשות לשם תחזוקת הנכס ותפעולו. בארה”ב, רגולציה פדרלית, של המדינה ושל הרשות המקומית גוררת הוצאות שחורגות ממחיר הנכס (דמי תיווך, עורך דין ועוד). יחד עם הוצאות קבועות לטווח הארוך כגון דמי ניהול לחברת האחזקה, מס מקומי ועוד.
גודלה של ארה”ב גורם לכך שבאזורים שונים התנהגות שוק הנדל”ן שונה, ובהתאמה ניתן לאתר יותר הזדמנויות לרכישה במחירים אטרקטיביים, ובמקביל- זוהי יבשת עם תהליכים מסודרים ומנוהלים על פי חוק, כך שניתן לחזות בסבירות גבוהה את ההוצאות הצפויות לאחזקת הנדל”ן הנרכש.
בארה”ב נפוצים מאד יישומים וטכנולוגיות המאפשרים לצפות בנכסים, להבין את הסביבה ולהיחשף למדדים ונתונים כלכליים המאפיינים את הנכס וסביבתו בשנים האחרונות. אתרים כגון זילו יצרו פלטפורמת חקר והבנת הנכס המיועד להשקעה בצורה מעמיקה. מגוון נתונים כמו חתך סוציו-אקונומי, מקומות עבודה, שירותים ציבוריים תקינים, רמת פשיעה, בי”ס ודירוגם ועוד.
גופים רבים ומנוסים עובדים באזורים רבים בארה”ב לנושא השקעות בנדל”ן, וניתן להשיג דוחות, נתונים , להצליב את המידע ולאמת ברמה סבירה את מצב הנכס המועמד להשקעה.
פרמטרים חשובים בבחינת השקעה בנדל”ן בארה”ב:
אוכלוסייה איכותית ויציבה – ארה”ב ידועה במוביליות של האוכלוסייה, אשר עוברת מקום מגורים על פי צרכי העבודה. עדיין, בממוצע ניתן לאפיין פרופיל של האוכלוסייה המתגוררת באזור מסוים, גם אם קיימת תחלופה של האנשים. ככל שהאוכלוסייה איכותית יותר, כך המשקיע צפוי לראות עליית ערך גבוהה יותר ולהצליח לגבות שכר הדירה בזמן מידי חודש ביתר קלות וביטחון, או לממש נכס במכירה. לעומת זאת, באזורים בהם יש פשיעה ואוכלוסייה קשה יותר, המשקיעים יידרשו להשקיע זמן ואנרגיה מידי חודש בכדי להצליח לגבות את המגיע להם. זהו כמובן מצב שאינו מתאים בכלל עבור משקיע ישראלי שנמצא הרחק מהנכס בו השקיע, וייתכן שיידרש לעבוד עם חברת ניהול לגביית תשלום, מה שיפגע מהותית ברווחיות ההשקעה. לכן, חשוב לוודא שאזור ההשקעה איכותי מספיק.
פרופיל תעסוקה וניתוח כלכלי של התעשייה והמסחר באזור– הבנה מעמיקה של מהם מקורות הפרנסה באזור( ממשל, תעשייה, תיירות,..), כמה המקורות התעסוקה רגישים לשינויים בתנודות פוליטיות וכלכליות, ובהתאמה, מה תהיינה הנגזרות של האוכלוסייה הצפויה להשתמש בנכס(דיור, משרדים, מסחר, תעשייה, תיירות).
ריחוק גיאוגרפי של הנכס הנרכש אל מול המיקום של המשקיע– מלבד המרחק עד ארה”ב, גם בארה”ב עצמה המרחקים אדירים, והגעה לאזורים מסוימים בארה”ב דורשת טיסה עם חניות ביניים והחלפת 3 מטוסים, ולאחר מכן נהיגה ארוכה. שיקול בהשקעה בנדל”ן הינה האפשרות להגיע ולראות פיזית את הנכס, ואפילו אם מדובר בתדירות הגעה נמוכה- הבנת המשמעות מיקום גיאוגרפי של הנכס.
הסביבה הפוליטית, כלכלית, משפטית, חוקית והעסקית– ניתוח מפורט של התחומים הללו, וההשפעה הרגולטורית על ההשקעה. ככל שהמערכות בארה”ב נהנות מהיסטוריה יציבה יחסית, עדיין יתכנו שינויים מהותיים, כמובן כתלות בנשיא המכהן ובתהליכים במדינה ובעיר הספציפיים בה נמצא הנדל”ן. סה”כ לארה”ב דימוי של סביבת השקעה בטוחה יחסית.
דוח בדיקות פיזי של הנכס– ניתן לבצע בדיקה בתשלום ולקבל דו”ח ליקויים מלא של הנכס באמצעות פקח מבנים מורשה. המשקיע מקבל מידע מלא על כל הליקויים והסיכונים במבנה, עמידה ברגולציה של בטיחות, איכות הסביבה, תקני בניה, מזיקים כגון טרמיטים, ועוד.
הבנת התהליכים הקשורים בהשקעה– הבנה אישית, או באמצעות יועצים ומומחים, של כל הנלווה להשקעה בנדל”ן בארה”ב- פירוט כלל הוצאות רכישת הנכס (Hud), ביטוח זכויות Title Insurance המבטיח את זכויותיו של הרוכש בהליך קניית נכס, אם מתגלה בהמשך שעבוד, מישכון או זכויות צד ג’ , עלייה בשווי הנכס כתוצאה מתנודות השוק (Appreciation ), זיהוי בעלי מקצוע הרשאים לבצע הערכה, הן לצרכי הרכישה והן לצורך חישוב מס (Assessor), והתמחות בתוכן הפורמלי של טפסים ותהליכים כגון שטר מכירה בעבור נכס (Bill of sale), תשלום הניתן במזומן ברגע ביצוע העסקה (Down payment), מסמך כתוב המקנה בלעדיות למתווך על מכירת / השכרת נכס מסוים (Exclusive listing) , ובוודאי שווי שוק של נכס מסוים (Fair market value).
פוטנציאל השבחה – הסיכוי לשדרג מהותית את שוויו של הנכס, או בגלל שינויים בסביבה( מפעל חדש, כביש, שדה תעופה שיוקם), או בשל פוטנציאל השבחה לא מנוצל של הנכס עצמו, למשל שיפוץ או בנית תוספת. לא מעט אמריקאיים, ובוודאי גופי השקעה ממוסדים בנדל”ן, מבצעים השקעות נדל”ן כאלו, של קניית נכס, השבחתו בעבודה עצמית או על ידי קבלנים, ומכירתו לפי שווי חדש וגדול יותר.
כנגזרת מכל הפרמטרים הללו, מנתחים את כדאיות ההשקעה בנדל”ן בארה”ב במגוון אפשרויות נדל”ן- למגורים, למסחר, לתעשייה, לתיירות, ועוד מגוון תחומים.
ניתן להבין את העובדה שלא מעט השקעות נדל”ן טובות בארה”ב התבצעו בשנים האחרונות במתחמים הנקראים Multi-Family. אלו הם מקבצי דיור עם כל השירותים הדרושים לרווחת הדיירים, הכוללים – בין היתר – בריכת שחייה, מגרשי ספורט, גני שעשועים, שבילי אופניים והליכה ועוד, וכל זה בשילוב שירותי תחזוקה שוטפים מסביב לשעון.
לרוב, התפוסה בנכסים אלה היא מעל ל-90%, אהוב מאד על בני דור ה- Y, שחוץ מהיותם בעלי הכנסה גבוהה יחסית, גם לא “מקדשים” בעלות על דירה כערך בחיים, ומוכנים לגור בשכירות באזור טוב. שכיורת גם מאפשרת להם גמישות וניידות בחיים, ערך מהותי עבורם, נראה שמגמת ההשקעה הזו הינה עם שוק יציב ותחזית צמיחה גבוהה לשנים הקרובות.
ההשקעה במתחם כזה אפשרית גם בסכומים קטנים יחסית, וכך גם מי שאינו בעל הון, יכול להשקיע בנדל”ן בארה”ב, על פי כל הפרמטרים שפורטו לעיל.
